Afaceri imobiliare sub plapuma BRD

Criza economică a afectat grav atât mediul de afaceri, cât și piața creditelor bancare. Multe dintre împrumuturile luate în perioada de prosperitate generală au devenit neperformante în condițiile recesiunii.
Inevitabil, au urmat valuri de sechestre și executări silite ale ipotecilor și gajurilor. Este firesc, băncile au obligația să recupereze creanțele, să protejeze interesele deponenților.
Dar pe de altă parte, ele trebuie să fie corecte față de datornici. Procesul de recuperare a creanțelor trebuie să fie transparent și corect față de toată lumea, inclusiv cu debitorii. În definitiv, ei au calitatea de clienți ai băncii și trebuie respectați, chiar și atunci când au ajuns în impas.
Se omite tot mai des faptul că datornicii băncilor au nu doar obligații, ci și drepturi consfințite prin legi și etica afacerilor. De pe urma lor, băncile creditoare au câștigat dobânzi și comisioane peste comisioane, iar managerii lor, salarii și beneficii uriașe.
Filosofia bancară spune că atunci când un debitor ajunge la ananghie, instituția financiară trebuie să fie alături de el și să caute împreună soluții salvatoare. Chiar și când nu mai există nicio speranță de redre-sare, banca trebuie să își respecte clientul, să execute garanțiile în mod transparent, la prețul de piață cel mai ridicat. Aceasta i-ar permite băncii
să-și recupereze creanța, iar debitorul ar rămâne cu un ban în buzunar, după dezastru.
Toate acestea sunt doar în teorie sau și în practică?

Investiție de 3 milioane euro
În cele ce urmează, vă prezint cazul firmei BBN Holidays Tour SRL, din Constanța, al cărei imobil a fost scos la vânzare de BRD, pentru o datorie de 1.659.434 lei plus 570.635 euro. Ultima sumă repre-zintă dobânzi, comisioane, cheltuieli de judecată și executare silită. În total este vorba de 961.181 euro (luând în calcul cursul BNR din data licitației).
Societatea respectivă a fost un client cu care BRD a făcut afaceri bune, profitabile. Potrivit datelor furnizate de asociații ei, în 2006, firma a obținut un credit de 55.000 euro plus 20.000 euro, pe care l-a achitat integral. În același an, a luat un împrumut de 365.881 lei, de asemenea achitat. Un altul, de 1.925.691 euro, pe 7 ani, a fost parțial returnat.
În 2007, firma a continuat să se împrumute. A luat un credit de 113.334 euro pe care l-a achitat, plus altul de 596.492 euro, pe 10 ani, din care a achitat o parte.
În baza contractului de credit nr. 53 din 2007, au fost ipotecate două imobile. Primul aparține firmei BBN și constă dintr-un teren de 709 metri pătrați și o construcție cu subsol, parter și două etaje. Imobilul are destinația de club și restaurant și este situat pe strada Marc Aureliu, la nr. 11 (în zona peninsulară a orașului). La vremea respectivă, era evaluat la o valoare de piață de 2 milioane euro, din care 1.600.000 euro reprezentau valoarea de garanție. Cel de al doilea imobil este casa părinților unuia dintre asociați, cu terenul aferent, de 312 metri pătrați.
Între timp, valoarea imobilului din peninsulă a crescut, căci asociații au făcut tot felul de investiții. În total, spun ei, au cheltuit peste 3 milioane de euro cu acea investiție.

Licitație în doi
Din 2009, după declanșarea crizei economice, afacerile BBN nu au mai mers și firma a încetat plățile către bancă. În cele din urmă, BRD a trecut la executarea silită a datornicului și a scos la vânzare imobilele ipotecate.
Începând de la mijlocul anului 2010, au existat mai multe tentative de vânzare. Abia a treia oară, pe 14 februarie 2011, imobilul de pe Marc Aureliu a fost vândut la licitația organizată de executorul bancar Dan Basarab Șoavă.
În competiție au intrat doi concurenți: Conserg Expert SRL și Oil Depol Service SRL, ambele din Constanța. Licitația a pornit de la 1.247.473 euro plus TVA. Cum niciuna dintre firme nu și-a manifestat intenția de a plăti respectiva sumă, licitația a con-tinuat cu ceea ce au oferit ele. Conserg Expert a oferit 800.000 euro fără TVA, iar Oil Depol Service, 870.000 euro, fără TVA. Ultima și-a adjudecat licitația, întrucât Conserg Expert nu a plu-sat.
Conform procesului-verbal al licitației, Oil Depol Service urma să achite 30% din preț în 15 zile, iar diferența în 12 rate egale,
într-o perioadă de un an.

Cu jalba în justiție
Acționarii firmei debitoare, BBN, s-au adresat ziarului "Cuget Liber", reclamând atât comportamentul creditorului, cât și modul în care
s-a derulat licitația. Ei susțin că banca nu ar fi dat dovadă de transparență și bunăvoință în mai multe privințe. Aceasta nu ar fi răspuns la două adrese prin care au prezentat soluții de stingere a debitului (asocierea cu o firmă care să achite restanțele sau reeșalonarea datoriei). Mai mult, ultima evaluare a imobilului s-ar fi făcut fără știința BBN, fără să îi fie adusă la cunoștință.
Ei au suspiciuni - pentru care nu dețin probe - că licitația nu ar fi tocmai curată și că ar fi fost afectată de o posibilă înțelegere între diferite entități.
Iată câteva dintre întrebările lor: de ce în publicația de vânzare nu se specifică metoda de licitație și că prețul oferit poate fi achitat în rate? De ce s-au acceptat oferte mai mici decât prețul de pornire, deși în publicația de vânzare nu se precizează că acest lucru este posibil? Cei doi competitori au știut că pot face oferte sub prețul de pornire, chiar și cu 400.000 euro mai mici? Cum s-a brodit ca ambele oferte să fie nu doar mai mici decât prețul de pornire, dar și apropiate ca valoare? De ce banca nu s-a străduit să obțină un preț mai mare, astfel încât să-și recupereze integral creditul din vânzarea acestui imobil, iar debitoarei să-i rămână o sumă din care să poată achita alte datorii?
Asociații BBN au contestat vânzarea în instanță și au anunțat că vor sesiza Consiliul Concurenței, pentru a investiga dacă a existat o înțele-gere între participanții la licitație.

BRD neagă
Am încercat să obținem o decla-rație din partea executorului bancar Dan Basarab Șoavă. În mod cu totul surprinzător, de parcă ar fi ceva de ascuns, acesta a refuzat să facă vreo declarație și ne-a cerut să ne adresăm creditorului.
Dimpotrivă, Gigi Carataș, directorul BRD - Sucursala Constanța, a manifestat deplină deschidere față de presă. El a negat toate acuzațiile asociaților BBN, afirmând că, dimpotrivă, aceștia nu au colaborat la găsirea soluțiilor de stingere a datoriilor și că pot proba cu documente acest lucru. Mai mult, susține că toate evaluările imobilelor au fost făcute cu știința debitoarei și că există semnături care o demonstrează.
Referindu-se la vânzare, Carataș afirmă că s-au respectat regula-mentele și procedurile BRD, iar licitația s-a făcut după metoda practicată în sistemul bancar, a celui mai mare preț oferit.
Cei doi participanți la licitație - spune directorul - au făcut ofertele cu cinci zile înainte de momentul vân-zării, iar acestea au fost agreate de conducerea centrală a băncii, fiind singurele după o perioada lungă de timp.
Cât despre suspiciunile privind o posibilă înțelegere între competitori, Carataș a declarat că aceasta nu este problema băncii și că instituția sa nu are știință de așa ceva.
Directorul sucursalei a amintit și faptul că justiția a respins contestația BBN, dar a recunoscut că hotărârea primei instanțe de judecată a fost atacată cu recurs.

O șaradă pentru Consiliul Concurenței
Se pune întrebarea dacă suspiciunile BBN privind trucarea licitației sunt întemeiate sau nu. Oare fieca-re dintre cei doi competitori aveau potența financiară, la momentul vânzării, să achite prețul oferit?
Datele de bilanț pe 2010, afișate pe site-ul Ministerului Finanțelor Publice, arată că Oil Depol Service SRL, care a oferit 870.000 euro, a raportat la finalul anului: venituri totale - 38.280.482 lei, profit brut - 18.692.414 lei, sume de 100.098 lei în casă și în conturile bancare și datorii de 10.274.150 lei. Rezultatele au fost obținute cu un personal mediu de 83 angajați.
În dreptul lui Conserg Expert, care a oferit 800.000 euro, apar următoarele date: venituri totale - 179.114 lei, profit - 151.573 lei, în casă și în conturile bancare - 172.309 lei, datorii - 50.694, iar toată afacerea s-a derulat cu… un singur salariat.
Gigi Carataș a declarat că banca nu analizează, la momentul vânzării, potența financiară a cumpărătorului, dar își ia toate măsurile de siguranță.
Nu ne permitem să facem nicio afirmație despre corectitudinea licitației. Îi lăsăm să tragă concluziile pe inspectorii Consiliului Concurenței, singurii în măsură să investigheze acest caz.